关于XX园区土地流转模式初探
开展XX园区建设，是XX市委、市政府作出的一项重大决策，对于深化统筹城乡综合配套改革、加快XX建设、发展现代农业和就地城镇化，推动城乡经济持续健康发展，具有重大的现实意义和深远的历史意义。土地流转工作是XX园区建设的基础，没有广泛而高效的土地流转，XX园区建设无法顺利推进，发展现代农业和社会主义新农村建设更是无从谈起。本文从XX区土地流转的现状出发，进一步探讨XX园区建设的土地流转模式，以及在XX园区建设中发挥的积极作用。
一、XX区土地流转的现状
农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。加快土地流转，让更多的农民从土地上解脱出来，通过健全土地承包经营的自由流转制度，实现部分农民从土地上解脱出来，进入城市就业，另外一部分农民则实现规模化种植。特别要积极开展农村土地承包经营权出资入股设立有限责任公司和独资、合伙等企业，推进土地集约、规模经营，提高农民组织化程度，加快发展现代农业。所以，要做好土地流转工作，首先要做好农村产权制度改革工作，这是流转工作的基础工作。
近年来，XX区通过实践“试点先行——经验推广——面上铺开——全面深化”的改革模式，农村产权制度改革取得了显著成果，在全市、全区统筹城乡综合配套改革的实践和探索中发挥了示范引领作用。农村产权制度改革主要是对农村集体土地所有权、集体建设用地使用权、土地承包经营权、集体建设用地上房屋所有权、林权和小型水利工程产权等“六权”进行确权登记颁证工作。推进农村“六权”的确权登记颁证，有效地确立农民的土地、房屋、林地等产权主体地位，从根本上解决了农民在土地上的收益权，维护了农民的权益。同时，通过确权登记颁证，真正实现还权于民，还权赋能，为促进土地有序流转、规模经营，加快构建新型农业经营体系创造了良好条件。
2018年10月，XX区XX镇XX村被列为XX市农村产权制度改革工作试点村。2019年1月XX村农村产权确权登记颁证工作基本完成，成为了XX省首个整村推进农村“六权”改革的村，也是XX省首批发出小型水利工程产权证的村，农村产权制度改革试点工作取得了初步成果。截至目前，XX区农村集体土地所有权已发证1398宗，发证率98.11％；农村集体建设用地使用权已发证107.31万宗，发证率93.76％；林权确权发证985.36万亩，发证率94.58％；其余产权的确权颁证工作也在扎实推进。
XX区在完成农村产权确权登记颁证的基础上，积极拓宽农村产权流转方式和途径。20XX年2月XX市农村产权交易中心成立后，XX区农村产权交易中心也相继成立，为农村产权流转和金融改革提供了有效的平台，带动了产权流转，盘活了农村资源。目前，新区土地流转面积1.98万亩，土地流转率达到57％。据统计，在完成农村产权确权登记工作后，XX区通过开展农村产权制度改革，农民人均纯收入由4845元增加到18401元，年均增长14.8％；城镇居民人均可支配收入由16281元增加到24338元，年均增长10.6％，城乡居民收入增速领跑全区，城乡收入比由2018年的3.36：1缩小到20XX年的2.90︰1。目前，新区正在加快构建新型农业经营体系，土地股份合作公司、土地股份合作社、土地信托公司的等深化农村金融改革的试点工作也在稳步推进中。
二、XX园区土地流转的主要原则和方式
XX园区范围包括XX区XX镇的10个村（社区）处于核心区域，地理位置得天独厚。建设XX园区是深化统筹城乡综合配套改革的必然要求。通过开展XX园区建设活动，必将加快XX区统筹城乡综合配套改革步伐，促使在城乡一体化土地综合整治、农村土地承包经营权流转、农村集体建设用地使用权交易等方面取得率先突破，为全市乃至XX省创造出可复制的XX模式。同时，在建设过程中，一些城市型项目将向XX园区倾斜，也必将加快XX区农业型经济向城市型经济的转变，进一步推动XX区城乡融合快速发展，为XX区建设都市功能区打下良好的基础。
（一）土地流转必须遵循的原则
一是农村土地流转不得改变土地的性质和用途。农村土地流转不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。要妥善权衡好利弊，严格遵守农地农用原则，严禁从事非农建设，严禁破坏耕作层，有效防止破坏耕地等侵害农民长远利益的行为发生。二是合理确定农村土地流转期限。农村土地流转期限应当尊重流转双方的意愿，根据流转土地的使用情况由双方协商确定，但不得超过原承包合同的剩余期限。原则上，对流转后用于普通农作物种植等投入较小的土地，流转期限不宜过长；对流转后用于发展林果业和设施农业等投入较大的土地，流转期限可以适当延长。三是必须保障农村土地流转收益。土地流转双方应根据土地质量、产出水平和物价变动等因素，合理确定流转价格。流转期限超过5年的，应当建立价格调整机制，明确约定调整时限和幅度，分时段确定流转价格。流转双方应对各种政策性补贴、流转期满后地上物权属及补偿办法、土地征占应得补偿的归属等作出明确约定。确权确地到户后流转的，流转收益归承包农户所有；确权确利和确权确股流转给村集体，由村集体统一经营或流转给其他经营主体的，土地收益要单独建账、单独核算、专户储存，并严格履行民主程序，合理分配土地收益，确保及时、足额兑现到农户。四是全面推行农村土地流转合同管理制度。除代耕期不足1年不需签订书面流转合同外，所有农村土地流转都必须依法签订书面合同。过去没有签订合同的，相关当事人要按全市统一规范的合同文本进行补签；已经签订流转合同双方无异议的，维持原合同不变。流转合同的签订要在乡（镇）农村合作经济经营管理机构和村集体经济组织的监督下，由流转双方在村集体经济组织集中完成，特殊情况下可在其他地点完成，但要做到合同的签订、备案在同一地点一次完成。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份；发包方和乡（镇）农村合作经济经营管理机构各备案一份。
（二）土地流转的主要方式
XX园区项目用地主要采用租地的方式。落户XX园区的项目确定下来后，XX园区管理中心会根据项目业主对项目用地的要求，组织租地工作组到用地所在的村（社区）进行调查摸底。用地所在的农户同意出租土地后，由XX园区的运作平台－－－－XX省两岸产业发展股份有限公司，与农户签订租地合同，租期为25年。租地价格在XX园区区域内实行统一。当前的价格为水田每年每亩1100斤稻谷，稻谷要按上一年度的晚稻价格来折算。两岸产业发展股份有限公司的租金每年的11月统一划拨到XX镇政府财政所的村委“三资”帐户，再由“三资”帐户划拨到各租地农户的银行卡。
三、全面做好农村土地流转的服务工作
（一）加强流转服务组织建设。要结合本地实际情况，依托农村合作经济经营管理机构，并充分发挥村集体经济组织的作用，逐步建立健全区、镇和村三级农村土地流转服务组织，为土地流转提供相关的法律宣传、政策咨询、流转信息、合同签订指导、矛盾纠纷调处和档案管理等系列服务。
（二）提高流转信息化服务水平。要根据本地区实际和农村土地流转各方需要，进一步加强农村土地流转信息平台建设，不断健全和完善流转信息平台功能，认真维护好、管理好、利用好农村土地流转信息平台。区域内农村土地流转的转出信息要全部通过农村土地流转信息平台进行发布，同时，要进一步提高农村土地流转合同登记、备案和统计分析的信息化管理水平，及时监测农村土地流转动态，汇总农村土地流转数据。要充分利用信息平台，宣传相关法律法规，交流典型经验，切实提高农村土地流转的信息化服务水平。
（三）探索建立流转价格指导机制。要加强对土地流转价格的统计、监测和分析，通过农村土地流转信息平台等多种途径和方式，向广大农民提供土地流转价格信息。有条件可根据本地区的区位优势、土地质量、土地产出率等因素，探索开展土地流转价格评估工作，建立健全本地区农村土地流转价格指导机制并实行动态管理。通过公平、合理的价格指导机制，保护土地流转各方利益，引导农村土地承包经营权有序流转。
（四）做好流转合同备案和档案管理工作。要切实加强管理，建立健全农村土地承包及流转备案制度，并实行动态管理。当事人采取互换、转让方式流转要求登记的，农村土地承包登记管理部门要及时予以登记，并变更土地承包经营权证书。农村合作经济经营管理机构和村集体经济组织对采取转包、出租方式流转的，应当及时进行合同备案；对采取转让、互换方式流转的，应当及时办理土地承包合同变更手续并备案。同时，要认真清理、规范整理，建立健全农村土地承包台账和农村土地流转台账，加强合同档案管理，切实管好农村土地承包及流转的各项档案资料。
（五）加强纠纷调解仲裁工作。认真贯彻《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》，按照乡村调解、区县仲裁、司法保障的总体要求，依法建立健全农村土地承包仲裁调解机构，完善调解仲裁程序、调解仲裁方法和调解仲裁制度，依法开展农村土地承包纠纷调解仲裁工作。农村土地承包仲裁调解机构要加强与纪检监察、政府法制、司法、信访等部门的沟通协作，建立起多部门协调解决重大问题的工作沟通机制，健全包括协商、调解、仲裁、司法、信访等多渠道调处纠纷的工作机制，畅通农户诉求渠道，提高调处纠纷能力。