XX县农村有机更新实施意见（试行）政策解读
根据有关程序，现就《武义县农村有机更新实施意见（试行）》（武政办〔20XX〕12号，以下简称《有机更新实施意见》的有关政策解读如下：
一、出台背景
贯彻落实县委县政府全会提出的攻坚“三大重塑”决策部署，推进我县农村有机更新，改善农村人居环境，激发乡村发展活力，加快新时代乡村振兴，建设美丽武义乡村，实现城乡统筹协调发展。
二、制订依据
《关于印发〈推进空心村改造实施意见（试行）〉的通知》（武政办〔2018〕54号）、《关于印发〈武义县全域土地综合整治与生态修复工程项目区村庄搬迁安置办法（试行）〉的通知》（武委办发〔2020〕39号）、《关于印发〈武义县源口清溪口水库饮用水源保护区村庄异地搬迁安置办法（试行）〉的通知》（武委办发〔20XX〕14号）文件。
三、主要内容
（一）适用范围
三个街道城市社区以外村庄的农村有机更新。
（二）规模控制和规划要求
1．用地规模。在核定的村庄建设用地规模范围内进行改造建设，原则上“建设用地零新增”。
2．宅基地面积标准。以户为单位，坚持“一户一宅（套房一户可多套）、不超限额”原则，按村级组织确定的面积进行安置，用地面积最高不超过96平方米。
3．规划要求。按照节约集约用地的原则，以“减面积、缩间距、降层数”的方式，在满足通风通行、自然采光、消防安全等前提下，根据区块实际情况进行规划调整。
（三）更新模式和安置标准
采取整村改造、局部连片、异地集聚等模式，坚持“先拆后建”，原则上以原有住房全部拆除或由村集体收回注销、变更登记到村集体统一实施拆除为前提。
整村改造：以整个行政村或自然村为单位，分为排屋安置、套房安置、其它安置等三种安置方式。
1．排屋安置。实行核定的村庄建设用地规模，原则上零新增，鼓励自然村整村到中心村集聚改造安置。
对无法退出又确需利用的宅基地，根据非本村集体经济组织成员合法拥有的宅基地情况，允许按照村级组织确定的比例安置，但每户安置用地最高不得超过96平方米。
2．套房安置。套房建设用地实行应保尽保，自然村整村到中心村或镇区统筹实施套房安置的，优先保障用地。多层、高层住宅由村级组织自行筹建或委托代建。城镇开发边界内的按规定进行土地征收后按国有划拨方式进行供地；城镇开发边界外的，按集体土地性质进行供地。套房安置面积上就近凑套、按套分割办证到户。符合宅基地申请安置条件的农户自愿选择套房安置，套房安置后均不得再申请宅基地。
套房安置以户为单位，结合村庄规模、用地、人口等情况，确定安置面积，原则上不得超过原房屋合法建筑占地面积的3.5倍或人均建筑面积120平方米，每户最高不超过500平方米。
对无法退出又确需利用的非本村集体经济组织成员拥有的合法宅基地，允许按照村级组织确定的比例进行安置，原则上不得超过原房屋合法建筑占地面积的3倍，且总建筑面积控制在300平方米以内。
国有划拨套房安置到户的，到户不动产登记满5年、依法补缴土地出让金后，房屋产权可进入市场交易。村集体经济组织成员农户以户为单位，最少保留一套基本居住为前提。
集体划拨套房安置到户的，允许在本村集体经济成员户之间调剂使用，但不得上市交易。同一套房安置区块用地范围跨城镇开发边界的，村级组织经民主决策，可以根据实际情况，确定不同的安置比例。
3．其它安置。选择其它安置的，安置标准及方式按《武义县全域土地综合整治与生态修复工程项目区村庄集聚搬迁安置办法（试行）》（武委办发〔2020〕39号）政策执行。整村拆除后，符合宅基地申请安置条件的农户自愿放弃宅基地，且原宅基地按规定进行建设用地复垦。
源口和清溪口水库饮用水源保护区内的村，按《武义县源口清溪口水库饮用水源保护区村庄异地搬迁安置办法（试行）》（武委办发〔20XX〕14号）政策执行。
局部连片改造：拆除改造区域一般不少于3亩，其中宅基地面积在1亩以上。也可由几个区片组成，但每个区片一般应安置3户回建户。存在特殊情形的，经县全域办同意，可适当调整连片拆除宅基地面积要求。
参照整村改造模式，可采用排屋安置、套房安置等方式实施有机更新改造。
鼓励局部改造区域原地回建或异地安置套房。局部改造区域内已满足一户一宅条件拆除房屋的，经村级集体组织民主决策，可予安置套房，安置面积比例由村集体组织确定。
对无经济基础或无能力新建房屋的农户，在符合“限额面积”的前提下，村集体可以调剂存量安全合法房屋进行置换安置。
异地集聚搬迁安置：跨乡镇（街道）异地到县政府确定区域内安置，且原村庄实施复垦的，按照《武义县全域土地综合整治与生态修复工程项目区村庄集聚搬迁安置办法（试行）》（武委办发〔2020〕39号）执行。因开发、利用等需要，可制定一村一方案，报经县政府批准，不实施复垦，参照《武义县全域土地综合整治与生态修复工程项目区村庄集聚搬迁安置办法（试行）》（武委办发〔2020〕39号）执行。原不动产使用权人须完成腾空并将不动产权变更登记到村集体经济组织名下，地上房屋由村集体经济组织作为资产统一划归县鑫农公司所有。
因县级以上政府重点项目、重点工程建设需要，进行整村异地安置的，根据实际情况，乡镇（街道）可制定一村一方案报经县政府批准后实施。
配建要求：农村有机更新改造过程中可以配建小户型公寓，用于安置残疾、孤寡老人弱势群体和特困供养对象，公寓建筑面积控制60平方米以内；一般按安置总建筑面积的8％核定配建村集体公共用房（“三产”用房）。配建的小户型公寓和公共用房建设成本由村级组织支付，产权归村集体所有，不得分割到户、不得转让。
（四）实施程序
提出申请。有机更新村组织调查摸底，确定更新区块，经更新改造区块90%以上农户同意并签订旧房收回（拆除）协议后，拟定有机更新实施细则，确定分户安置方案，经本村村民代表会议三分之二以上代表讨论通过并公示后，由村级集体组织向乡镇（街道）提出申请。报批报备。乡镇（街道）对实施细则进行审核后，报县全域办批准，并送财政、资规、建设、农业备案。编制规划。村庄规划由乡镇（街道）组织编制，坚持一村一设计。权属审核。乡镇（街道）负责对改造范围的旧房进行勘察、拍照、造册，根据提供的土地房产权源资料、勘测图纸等进行权属确认。旧房处置。村级集体组织应与农户签订旧房拆除协议（旧房收回协议），在新房建设启动前完成旧房拆除或收回工作，依法办理不动产权证注销登记（变更登记）。项目供地。实施农村有机更新村，村集体组织需对更新改造地块依法办理规划审批和用地审批手续（项目供地）。建设施工。整村改造或较大体量的局部改造原则上应由村集体组织统一建设或委托代建；建设过程中要按照建设工程项目规定立项，办理相关手续和证件后开工建设。验收发证。新房建成经验收合格后，乡镇（街道）及时依法依规办理不动产登记。
（五）支持政策
加大更新奖补力度。统筹各项相关资金并提高土地出让金用于农村发展比例，每年安排4000万元资金，切实加大对农村有机更新工作奖补力度。
1．节约集约用地奖：整村改造后，新旧村庄建设用地规模减少的，按节约用地面积给予所在村35万元／亩的补助，节约土地50%以上的，再增加每亩8万元的补助。
2．旧房拆除奖：按不动产注销（变更）登记用地面积或经权属确认的用地面积给予农村有机更新村180元／平方米的奖补，由其统筹安排使用。
3．基础设施建设奖：按拆除改造区域面积给予更新安置所在乡镇（街道）300元／平方米的奖补，由其统筹用于更新区域基础设施建设。
基础设施建设奖补资金分两次拨付，地梁完成到户后拨付50%，回建验收完成后拨付其余部分。
4．老年公寓建设奖：建公寓安置残疾、孤寡老人等弱势群体和分散特困供养人员的，老年公寓单项验收完成后，按建筑面积给予农村有机更新村300元／平方米的奖补。
复垦指标实行有偿调剂。原宅基地建设用地复垦后所产生的土地要素指标，由县鑫农公司按旱地15万元／亩、水田20万元／亩、其他农用地10万元／亩的价格统一调剂，拨付所在乡镇、街道统筹安排使用（享受异地集聚搬迁安置政策的除外）。
自然村到中心村异地集聚搬迁安置的，复垦产生的土地指标扣减安置地块新增建设用地指标后，只享受节约集约用地奖，不重复享受复垦指标有偿调剂（安置地块利用存量建设用地的除外）。
用地指标奖励。有机更新村改造完成并重新供地或原宅基地建设用地完成复垦的，按拆除改造区域面积的10%奖励所在乡镇（街道）新增建设用地指标，奖励用地指标由所在乡镇（街道）统筹安排使用。涉及跨乡镇（街道）整村异地安置的，对安置用地所在乡镇（街道），给予同比例奖励，由其统筹安排使用。相关乡镇（街道）不安排使用的，可按15万元／亩的价格调剂其他乡镇（街道）和相关单位使用。
金融部门支持。金融部门要加大农村有机更新改造工程的信贷支持力度，推出优惠、便捷的农村有机更新改造贷款项目，帮助解决村集体、农民资金紧缺困难。
示范村创建奖励。按照未来乡村标准建设、拆除改造面积大、村容村貌提升明显、更新成效明显的村，经评选（评选办法由县政府另行制定），由县委县政府授予“武义县农村有机更新示范村”称号，同时给予最高奖励人民币100万元，统筹用于农村有机更新工作。
规费优惠支持。农村有机更新改造项目建设中涉及的县级管辖范围内的规费，一律给予减免或返还，涉及行政规费以外的费用只收取工本费，所有收费标准一律报县全域办审查通过后方可执行。对社会中介机构的收费依法加强监督，严格规范管理。
（六）工作要求
加强组织领导。充实完善全域土地综合整治领导小组，由全域办负责统筹指导、协调推进农村有机更新改造建设工作。
严格资金管理。整合相关涉农资金，加大对农村有机更新改造资金的支持力度，由县财政和鑫农公司统筹保障，多元化投入。旧房拆除奖，完成拆除后，经乡镇（街道）验收合格，报县全域办，县全域办会同资规局、财政局、建设局、农业局等部门组织进行拆旧阶段验收；资规局根据农村有机更新村提供的资料进行改造区内旧房土地使用权证注销并确认注销面积，根据确认面积拨付奖补资金。基础设施建设奖，农村有机更新村要按回建方案（由资规局、农业局、建设局审核、乡镇、街道组织论证）组织实施，并按规定办理具体项目供地和宅基地审批；完成建设验收合格后报送县全域办，县全域办组织验收后按确认的改造区面积，根据项目建设进度分期申请有机更新区基础设施建设奖补资金，该奖补资金应按30元/平方米留于所在乡镇（街道），作为有机更新新区外立面风貌和外墙粉刷保证金，待外墙全部粉刷验收后再由乡镇（街道）拨付到村。老年公寓建设奖，老年公寓项目按规定程序报批，待老年公寓建设完成，农村有机更新村需经规划、质量、消防等工程竣工验收合格。县全域办会同相关部门组织验收，核拨奖补资金。农村有机更新村立项后，原则上要在两年内完成房屋主体工程（以外墙全部粉刷为准），对分期实施的村，可分期验收、拨付旧房拆除奖补资金，基础设施建设奖补资金，待整个项目的回建宅基地全部到户后再一次性拨付，其它奖励资金在项目验收合格后予以兑现。
强化项目监管。强化农村有机更新改造建设中规划、设计、施工、质量、安全、资金等方面管理。加大农村住房有机改造建设的质量安全监督巡查力度，确保农村有机更新改造建设的质量安全。建立完善公示制度、审核制度、招投标制度、项目监理制度和资金管理制度，切实加强监督管理。村级组织应建立农村有机更新改造档案管理制度，加强对有机更新改造建设档案、资料的管理，档案资料包括：农村有机更新改造实施方案细则、旧房认定登记表、规划建设方案、拆除协议等相关材料。
（七）其它
（一）县全域办会同县自然资源和规划局、县农业局、县建设局、县综合行政执法局等成员组成政策解释组，做好政策解答、解释工作。
本意见未明确事宜，由县全域土地综合整治与生态修复工程领导小组会议研究决定。
（二）本意见自20XX年4月28日起施行，试行三年。原《关于印发推进空心村改造实施意见（试行）的通知》（武政办〔2018〕54号）同时废止。2021年（含2021年）前立项的资金奖补按原政策执行，20XX年立项20XX年实施的空心村改造项目按本意见执行。
（八）解读机关、解读人
《武义县农村有机更新实施意见（试行）》
解读机关：武义县全域办