城市老旧商圈改造调研成果交流材料
老旧商圈改造是城市管理的重要议题，对于提升城市品质、推动经济发展具有重要意义。自20XX年，全国两会将城市更新首次写入政府工作报告，在《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》中也明确提出，将实施城市更新行动，城市更新已升级为国家战略。在此背景下，天洲市、青山区政府为提振消费、提升品质、促进转型，着力推进白云市场步行街和重庆市场片区改造提升工程，力求通过改造提升，改善周边区域城市形象、完善城市功能、更新城市业态、促进经济发展。
一、选题背景
（一）城市老旧商圈的发展变迁。城市老旧商圈通常指的是城市中存在已有多年历史的商业区域，这些地方可能因为历史原因、城市发展演进或其他因素而陷入发展困境。老旧商圈通常承载着城市的历史和文化，有着丰富的历史建筑、传统手工艺和文化活动，曾是城市的商业中心，集聚了各种商店、餐馆、咖啡馆和娱乐场所。在建筑风格上，老旧商圈的建筑呈现古老风格，具有独特的风貌。然而，随着消费者需求的日益更新，大量的存量商业逐渐失去了吸引力和核心竞争力，老旧商圈商业运营单调乏味，加之电商的冲击等，使得传统的百货式商业已无法吸引当代的年轻人。老旧商圈的发展陷入了困境，亟须更新和转型。地处天洲市青山区的重庆市场与白云市场属于典型的城市老旧商圈。重庆市场与白云市场商业圈形成于上世纪五十年代。国家“一五”期间，为支持天洲经济建设，重庆、白云等地部分商店、工厂、职工响应党的号召陆续来洛，其中以重庆为主的内迁企业集中地，形成了当时的“重庆市场”，而来自白云的数千名工商业职工被天洲市市委市政府安置在白云路一带，一时间形成了活跃的工商业市场，自此便形成知名的白云市场街，延续至今。
（二）老旧商圈改造的必要性。重庆市场与白云市场在形成之初便繁荣一时，成为天洲最繁华的两个商圈。前来购物的市民在市场中穿梭，汽车的喇叭声、自行车的铃铛声、商贩的叫卖声此起彼伏，不绝于耳。在这里，市民能买到来自全国各地的新奇货物，每到下班时间或周末就会掀起一股股购物热潮。然而，由于市场化冲击，传统的经营模式已不适应时代的发展，重庆市场与白云市场逐渐萧条，失去了往日的繁华，而且由于商圈建设时间较早，整体形象已经不能适应城市提质的需求。伴随城市发展从“增量拓展时代”迈入“存量挖掘时代”，城市更新成为空间升级利用的重要方向。在消费升级的时代背景下，对老旧商圈进行改造，以适应新的形势，不断提升城市文明形象和群众生活品质。同时把握商圈改造升级的新趋势、新特征，是老旧商业项目转型升级的重要任务，也是挖掘潜在消费、扩大消费规模的重要抓手。白云市场步行街和重庆市场步行街这两个昔日的大型商圈在市场经济激烈的竞争环境中趋于式微，曾经熙熙攘攘的街道逐渐变得冷清。为重新提振两大商圈的繁荣，全面改善民生环境，天洲市、青山区政府将白云市场步行街提升改造工程，列为天洲市重点民生项目，将重庆市场片区改造确定为全市城市提质7个重点改造片区之一；力求通过对两大街区的提升改造，改善周边区域城市形象、完善城市功能、更新城市业态、促进经济发展。
二、改造现状
重庆市场片区改造坚持运营前置的理念，规划着重突出时尚元素，规划布局多种业态，融合民宿、潮玩、零售、电竞、音乐现场等多种业态，打造沉浸式体验聚集地和潮玩娱乐阵地，让街区更具年轻活力。改造内容上主要通过对老旧商务楼宇进行提升，从建筑风貌和商业重造入手，以苏式建筑为基底，融入时尚元素，体现潮流文化，同时新建地下停车场解决停车难题。白云市场步行街改造囊括了街区与周边小区，统一规划设计风格，注重中式与欧式、砖块与石材、古典与现代相结合，该风格与白云市场及青山区作为全国工业移民汇集之地、传统历史文明与现代工业文明碰撞之地的内在精神一脉相承。全面展现出白云市场复古与时尚、典雅与现代交相辉映的整体形象，一改往日脏乱形象。自开街以来便锚定青年消费圈层，明确提升青年消费品质，实现青年聚集目标的规划定位。着力打造本土化、年轻化的街区特色。引进“老街锅贴”“西大街酸梅汤”等本土特色商家，坚持高标准改造和全方位布局，发挥颠覆性创意，打造沉浸式体验。引入“咖啡邮局”“食玩喵”等创意店铺，吸引年轻化消费，为建设青年友好型城市贡献智慧。
三、改造中存在的问题
（一）缺乏运营前置，硬件设施不够健全。在此次调研活动中我们发现，白云市场步行街以及周边的广场在建设、改造初期，并没有进行市场化运营前置，导致改造完成后，与后续引入的市场化运营机构的需求还存在一定差距，如白云市场步行街停车位紧缺的问题已经干扰到了消费者的消费体验，部分消费者因为找不到停车位而选择前往其他商场，严重影响了步行街的客流量。同时，停车位不足的问题也导致车辆乱停乱放，甚至占用消防通道等安全设施，增加了安全隐患。广场地下运营时也发现缺少配套设备，没有烟道、货梯、卸货通道等，影响后续招商。截至目前，广场地下商业仍不理想，整体对青山区文旅产业的发展带动力度还不够。
（二）交通路网规划与物流配套设施建设亟待完善。重庆市场与白云市场两大商圈的交通路网规划和建设有待优化，交通拥堵问题严重。白云市场周边存在几大学校、医院等，每天下午高峰期合肥路、京华路、静海路车流都较大，在交通高峰时段影响了消费者正常出行，且缺乏配套的停车位；重庆市场毗邻南山大道，为天洲市青山区南北向较为重要的道路，车流、人流较大，改造后因人行道路拓宽续势必会影响车辆通行，且因车辆通行也会影响道路两侧商业连贯性，若从静海路引流又会造成学校周边交通压力增大。
（三）缺少特色引流点，同质化现象突出。两大商圈在改造过程中缺乏特色和个性，没有体现差异化业态布局，在引进商户过程中出现了同质化的问题，招牌商户少，在提供的经营项目、产品和服务方面的相似度较高，白云市场也拿不出特别吸引人气的特色与老城、西工的其他步行街进行对比，导致消费者在购物和消费过程中难以区分彼此之间的特色和差异，长此以往就会影响白云市场的吸引力，也降低了消费者的购物体验。
（四）缺乏本土“亮点”，本土文化不足。在调研过程中发现，虽然白云市场步行街引进了几家天洲本地商户，在规划、建设和运营过程中，未能充分体现天洲本地的文化、历史、地理等特色，使得商业街失去了独特的魅力和吸引力，对外地游客而言，无法在白云市场步行街充分感受天洲本土的文化底蕴及特色美食。
四、改造的对策和建议
（一）强化科学统筹，做好前置运营。在商圈改造和片区规划建设的过程中，要做好科学统筹，深化前置运营思维，以运营改造代替政府改造，在改造中适应后续的运营理念及需求。同时要做好街区风貌和业态微改造，实行一体规划，确保片区功能统筹、风格统一、运营一体；要立足青山区历史风貌，在街区改造中更好彰显苏式建筑特色，形成具有代表性的城市文化符号，打造具有青山特色的城市名片。
（二）优化空间布局，改善交通环境。在商圈改造过程中应注重优化道路空间布局，强化系统思维，精细优化路权分配、交通组织，让商圈周围的道路功能更合理、交通更顺畅。在商圈周围增加公共停车位，建立立体停车场，改造过程中应着重提高停车位的建设标准，预留足够的停车位，提供更高效的城市运行和服务。
（三）塑造文旅特色，完善“文旅+商业”融合体系。在商圈改造过程中应注重文旅品牌建设，打造属于商圈特有的品牌形象和口碑，吸引消费者关注和光顾。在改造提升过程中要积极顺应新文旅产业发展趋势，坚持发扬“颠覆性创意、沉浸式体验、年轻化消费、移动端传播”理念，创新引流方式，丰富消费场景，有效形成和保持文旅市场热度。进一步完善“文旅+商业”融合体系，用优质文旅体验带动街区消费升级，不断提升对青年的吸引力。
（四）打造本土特色与差异化相结合的业态布局。在商圈改造过程中要充分倾听居民的需求和意见，开展广泛和深入的调研，引进群众喜爱的本地商铺，打造“青年集市”，吸引当地青年入驻步行街，进行小额投资，以改造提升带动青年创业、就业。不断提升商圈的形象和声誉，进一步吸引更多的人才和投资，促进经济发展，推动城市功能品质不断迈上新台阶。同时，商家在经营过程中要积极开展差异化经营，例如发展步行街特色餐饮、举办商圈特色活动、打造商圈独特文创品牌等，提升商圈的整体吸引力，营造烟火气与时尚感并存的生活服务场景。
（五）活化利用工业遗产，打造沉浸式消费体验。重庆市场和白云市场拥有深厚的工业印记和丰富的工业文化遗产。在改造提升过程中，可以充分利用工业遗产资源，创新体验方式，结合沉浸式消费的特点，利用VR/AR技术实现场景还原互动，打造主题餐厅、特色酒店等，让消费者在消费过程中能够深入了解工业遗产的历史和文化内涵。