关于城市老旧小区物业管理调研报告
老旧小区物业管理是城市治理的重要环节，事关居民生活品质，事关社会和谐稳定。近年来，随着老旧小区改造、城市更新行动等工作的深入推进，实施了一大批城市项目，一些老旧小区环境面貌明显改善。但在群众思想认识、小区基础设施、物业运营管理等方面仍存在一些短板差距，亟待重视解决。
一、存在问题
一是居民消费观念保守，思想认识有差距。老旧小区房屋经多次买卖或者租赁，居住人员复杂，人员流动性强，加之居民多以老年人为主，消费观念保守，大多数业主没有购买物业服务的意识，很多人长久形成了无偿享受服务的陈俗陋习和“各人自扫门前雪”的自我意识。一些居民对小区生活环境质量和物业管理的认识仍停留在打扫卫生层面上，而缺乏长远考虑，很多老年人不同意引进物业企业，甚至一些小区的业主委员会成员之间往往难以达成一致意见。居民思想观念、综合素质方面的差距是制约物业企业引进和物业管理水平提升的一个重要因素。
二是基础设施相对薄弱，改造提质不到位。大多数老旧小区缺乏科学规划和合理布局，设计标准低，基础设施配套不完善，与新建的小区形成强烈反差，特别是一些老旧小区内道路破损、设施损毁、房屋漏水、排污不畅、化粪池无人清理、管网设施无资金维修等问题，给居民生活造成极大不便和困扰。近年来实施的老旧小区改造项目虽有效改善了环境面貌，但由于受客观条件限制，在后期维护和改造提升上资金缺口大、腾挪空间小、安全隐患多，一些硬件上的问题暂时无法解决，部分楼栋因种种原因未能纳入改造范围，一些小区改造后却出现了房屋漏水、线缆脱落、空调机损坏等“后遗症”。
三是物业费用收取困难，服务运营效率低。县城老旧住宅小区大部分为业主自管，少数小区有物业管理，但物业费收缴率普遍较低。从客观上看，一些老旧小区居民生活拮据，物业费会进一步增加其生活成本。从主观上看，很多居住在老旧小区的居民多为退休职工、失业人员，在思想观念上没有形成“花钱买服务”的意识，有的业主认为小区基础设施差，生活环境质量低，以服务不到位、收费不透明、问题未解决为由拒绝缴费。由于对不缴物业费的行为缺乏相应的处罚措施，很多原本缴了物业费的业主认为自己吃了亏，也拒绝缴费。老旧小区物业费收缴率低，加剧了物业公司经营压力，严重影响物业服务质量。
四是业主自治能力不足，作用发挥不充分。老旧小区居民参与管理意识淡薄，平时发牢骚的多，实际主动参与社区管理的很少，缺乏有精力、有能力、有公信力的组织者。一些小区规模较大、业主数量多，绝大多数老旧小区没有成立业主委员会，即使成立业主委员会的社区也大多由退休或闲职人员组成，难以真正发挥业主委员会作用，普遍存在业主委员会成立难、成立后作用发挥不大等问题。大部分社区业主委员会运作较为困难，选举业委会时大多数居民不能到场参会，部分业主委员会成员议事协商不参加、遇到决策不表态、衔接协调不出面、处理问题不到场。
五是行业监管责任缺失，管理体系不健全。一些老旧小区长期存在业主违规装修、毁绿占绿、破坏公共设施、侵占公共空间等问题，而相关执法和监管部门对此跟进督促不及时，整改落实不彻底，执法监管缺位在一定程度上默许助长了违规加建行为的蔓延。目前物业管理尚未完全纳入社区管理范畴，新型物业管理体系有待进一步健全完善，特别是一些社区居委会、业主委员会和物业企业之间职责不清、协调不畅、相互掣肘，缺乏协调联动机制。个别物业公司服务意识不强，落实协商定价不到位，收费项目众多，对违规企业不良行为缺乏有效的惩戒措施。
二、对策建议
一要加强宣传引导，不断转变思想观念。坚持线上线下相结合，充分利用张贴宣传广告、发放宣传资料、微信群推送等方式，广泛宣传《物业管理条例》等政策法规和相关配套文件，积极引导居民转变观念、更新理念，树立购买服务意识和参与小区管理意识，全力支持业委会开展工作。广泛凝聚业主力量，在物业公司引入、提供服务内容、服务方式和服务质量评价等环节，充分征求群众意见，满足群众合理诉求，共同推进小区管理。加大对老旧小区物业管理中作出突出成绩的社区居委会、物业公司的宣传力度，努力营造人人关注、支持物业管理工作的良好氛围。
二要加大提质改造，着力提升城市品质。结合开展城市更新行动，积极争取项目资金，加大老旧小区更新改造力度，大力整治老旧小区顽瘴痼疾，将小区排水管网、内部及周边道路、消防设施、供水供电设施等纳入重点改造范围，科学布局绿地公园、运动休憩等场所，不断完善老旧小区基础设施条件。对近三年统一实施旧楼改造项目的楼栋，建立质量责任追溯和保修机制，责令工程施工方定期分批开展“回头看”，保障维修改造的长期效果。对已完成提质改造的老旧小区，街道社区积极指导依法选聘物业服务企业。由政府发起设立老旧小区维修基金，通过向原建设单位和开发商征缴、吸引公益捐款、财政注资等途径扩大基金池，着力解决无钱修、无人管的难题。
三要突出党建引领，健全共建共治机制。健全完善“街道党工委＋社区大党委＋小区物业党支部”三级社区组织管理网络，严格落实社区联席会议制度，推动物业服务企业党组织与小区业委会在相互协商中加深理解、在共建共治中实现自治。按照分片分批实施原则，街道社区要对无物业和零散居民楼栋，统一划片布设，对条件成熟的小区及时组建成立业主委员会，加强业务指导，搭建沟通平台，化解小区矛盾纠纷，提升管理服务质效。充分考虑小区治理和群众需求，挖掘整合辖区单位、行业领域、团队组织等多元主体的优势资源和行业机构的专业资源，联合开展志愿服务活动，缓解物业服务压力，为社区居民提供精细化服务。
四要强化行业监管，切实规范物业管理。发挥住建、市场监管等部门监督管理职能，依法从严查处超标收费、降标服务、违规经营等问题，倒逼物业企业改进管理方式。采取“走出去”和“引进来”等方式，联系省内外专业培训机构开展物业知识讲座培训，提高物业从业人员综合素质。组织开展物业服务标准化考核，对排名靠后、服务差、业主投诉多的物业服务企业逐步清退，实现物业服务管理规范化制度化。鼓励、支持有意向的物业企业对无物业、无人防物防小区进行接管，提高小区管理水平。积极开发保安、管道维护员等公益性岗位，合理划分服务范围，为边远或封闭有困难的老旧小区提供基本物业服务。