物业管理实践报告范例
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为了提高物业管理专业学生的实践操作能力，适应物业服务3.0时代的需求，提出针对物业管理信息系统课程进行教学改革与实践,调整理论教学、实验教学和课程设计3个教学环节的顺序，采用案例项目任务驱动教学法贯穿各教学环节，并在实验教学和课程设计环节采用项目管理技术进行管理和考核。
关键词：
物业管理信息系统；案例；任务驱动；项目管理
0引言
近年来我国经济发展迅猛，人们的生活水平不断提高。伴随着信息技术的不断进步，在“互联网+”的大环境下，利用移动互联、大数据、云计算等现代化技术,采用多种手段对物业进行综合管理的现代化物业管理将更加依赖先进的物业管理信息系统。物业服务3.0时代的物业管理信息系统，在提高物业管理企业竞争力的同时，也推动了我国物业管理行业整体水平的提高，是物业管理行业实现管理现代化的必由之路。
1物业管理信息系统课程的重要性
物业管理信息系统课程一直以来都是物业管理专业的核心课程，该系统是一个由人、计算机等组成的，能进行物业管理信息的搜集、传递、储存、加工、维护和使用的系统。它可以及时提供物业管理者需要的数据和信息以及未来发展趋势预测等，帮助管理者进行物业经营管理决策[1]。在物业管理专业的教学计划中，支持物业管理信息系统课程的先修课有计算机文化基础、VisualBasic程序设计、数据库与程序设计和物业管理实务。物业管理信息系统课程的学时设置为32学时理论+16学时实验+64学时课程设计。课程的教学目标是学生通过学习该课程能够明确物业管理知识、管理流程、系统涉及的所有业务以及各业务之间的关系；能够熟练使用现行系统分析存在的问题和不足；对现行系统的简单功能进行二次开发；自行开发功能和结构相对简单的小型物业管理信息系统。
2物业管理信息系统教学中的难点问题
物业管理信息系统是一门理论性和实践性都很强的交叉性学科，在教学过程中面临诸多问题。
（1）大多数学生认为物业管理信息系统课程抽象、枯燥，而且难学，从而产生了困惑和畏难情绪，影响了学习兴趣和积极性。
（2）大多数物业管理信息系统教材及相关参考书中案例较少，理论讲解过多，致使学生在对物业管理信息系统没有感性认识的前提下被动地接受相关理论，无法将所学理论知识应用到实际，在遇到实际问题时不知如何入手。
（3）学生对软件开发和数据库等知识的掌握水平参差不齐，只有部分学生具有高级语言编程的能力，而其他学生仅掌握计算机操作的基本技能，教师很难确定讲授知识的广度和深度。
（4）随着信息技术的发展，物业管理理念和范畴不断发生变化，物业管理信息系统的表现形式也不断推陈出新，教师备课的难度不断增加，教学内容的选择和组织工作日益艰巨。若想应对这些挑战，做好该课程的教学，传统的教学方法已经力不从心。只有综合应用多种教学理念、方法和手段，把教学内容以一种有主题的、合乎逻辑的、相互关联的形式整合在一起开展教学，才能有效解决上述矛盾和问题。在课程教学改革实践过程中，我们运用基于案例项目任务驱动教学方法和基于项目管理技术的课程设计管理考核方式，事实证明两者相结合的合作学习教学模式行之有效，取得了理想的效果[2]。
3案例项目任务驱动教学方法与项目管理技术结合的教学模式实践
3.1教学环节之间顺序的调整
物业管理信息系统课程教学通常采用的方式如图1所示，按照先理论、后实验、最后课程设计的顺序进行。这种串行教学过程存在诸多问题：理论授课之后，上机实验学时不足以加深学生对理论知识的理解和掌握；集中到学期末进行课程设计，两周时间内进行调研、需求分析、设计和实施，并生成设计报告，过程太仓促；学生提交了设计报告和系统软件，课程设计已接近尾声，教师来不及进行反馈和指导，设计质量难以保证。因此，我们在课程教学改革实施过程中对教学环节的顺序进行了调整。改变课程教学和课程设计原有的串行方式，建立“理论教学—实验教学—课程设计”3个教学环节并行进行，在时间安排上相互协调，在教学内容上相互照应。
3.2案例项目任务驱动教学方法的运用
理顺了教学环节和教学内容之间的关系后，在教学过程中还需要科学的教学方法作为支撑，将物业管理信息系统课程教学改革综合案例教学、项目教学、任务驱动教学等方法运用到课程的教学实践中。各教学环节和教学内容与案例项目任务驱动教学方法之间的关系如图4所示，以“案例”作为理论教学“引导”，以“项目”作为课程设计和实践教学的“主线”，把项目分解为若干“任务”模块，将教学中重点知识融入各个任务模块；以“任务”模块“驱动”学生对具体“案例”进行模仿，最后把各个任务模块“组装”，构成一个完整的项目，完成课程设计任务。这种教学方法的优势是结合理论知识与实验操作，将“教师引导—学生模仿—积极学习—自主创新”的学习过程科学合理地融入教学[2]。
3.2.1案例项目的选择
在讲授理论知识之前，教师根据具体课程内容，精心挑选一个和物业管理专业关系紧密、功能完整的项目（如小区物业管理信息系统），进行相关教学资源的收集和整理。案例讲解是从高年级学生的作品中选取功能较为完备、更贴近学生实际水平的课程设计作品进行讲解，从而激发学生学习的积极性和自信心。
3.2.2项目分解
根据理论教学和实践教学的内容，我们对挑选出的案例进行剖析和设计，构成相对独立、简单的多个案例模块。分解项目过程中要注意几个问题：首先，要与教学内容相结合进行合理分解；其次，重新组合之后，分解的案例模块在功能上仍然具有完整性，而且前后各模块应具备一定的可扩展性，前后模块之间具有一定的渐进性。以小区物业管理信息系统为例，可以分解成系统需求及功能分析、业务流程分析、数据流程分析、数据字典、数据库设计、住户资料管理、住户投诉管理、住户报修管理、住户缴费管理、停车车位管理10个模块。分解的案例模块之间存在着先后关系，如完成“需求分析和系统功能分析”模块后，才可进行“业务流程分析”模块；完成了“业务流程分析”模块，才可进行“数据流程分析”模块的工作。
3.2.3任务安排
按照提出问题、分析问题、解决问题和扩展问题的步骤完成每个案例模块的学习后，教师给定一个项目，编写如下材料：项目任务驱动教案、教学过程设计、项目任务书和任务完成评价表等教学资料；然后，引导学生按照理论课程讲解的“案例”，把项目分解成相应的任务，通过模仿、讨论、查阅相关资料，充分利用教学资源等自主学习方式；同时，指导学生参考案例，把知识逐步深化，每完成一个任务模块，就将其与前面的任务模块进行“组装”，最终组成一个完整的物业管理信息系统[1-3]。
3.3基于项目管理技术的实践教学管理与考核
案例分析和演示之后，就进入学生实践操作环节（实验教学、课程设计同时进行），教师在该教学过程中起辅助和指导作用，要充分发挥学生的主体能动作用，在上机实验过程中对知识技能的理解和掌握逐步深化。在物业管理信息系统教学改革中把项目管理的思想应用于实践教学，具体操作如下。
（1）在项目任务完成过程中采取2~3人的“项目小组”形式，每个项目小组选择一个组长作为项目负责人，负责制订项目的相关计划、本组人员的监督和协调、组员的绩效考评等工作，是项目组至关重要的角色。
（2）为每项任务、课程设计过程制订进度表，监督和检查各小组是否在规定时间完成各阶段的工作，保证课程设计能够按时顺利完成。
（3）严格审查每项任务的完成情况和阶段性的课程设计成果，加强质量监控，及时解决学生遇到的问题和困难，保证设计作品的质量。
（4）借鉴项目管理中的绩效管理和目标管理机制，利用考核给学生一定的压力和约束，但也给予充分的指导和激励，从而提高学生的学习兴趣，激发学生的主动性、创造性和团队合作精神。实践教学成绩考核分为过程和结果两个部分。过程考核包括态度纪律、工作计划的执行两个方面；结果考核主要包括设计报告、作品和创新3个部分。根据以上5个考核指标汇总成绩，最后按照各项指标所占比例计算总分。
4结语
把案例教学、项目教学、任务驱动教学等多种教学方法运用到课程的教学实践中，能够做到理论联系实际，将“教师引导—学生模仿—积极学习—自主创新”的学习过程科学合理地融入教学过程。在实践教学过程中运用项目管理技术进行管理和考核，不仅能够使学生保质保量、按时完成课程设计内容,还可以让学生切身体会如何进行物业管理信息系统项目开发和管理，以适应现代物业管理的实际需要。案例项目任务驱动与项目管理技术结合的教学模式，从实际的教学效果看，取得了较好的反响，不仅可以提高学生综合分析问题、实际操作解决问题的能力以及团队合作精神，还有助于培养学生独立思考、实干、创新的行为习惯。由于改革时间不长，缺乏足够的经验，仍然有许多困难需要克服，希望在今后的实践中进一步完善该课程的教学改革。
作者：王晓松 单位：山东工商学院管理科学与工程学院
参考文献：
[1]邓晓红,赵锦锴.基于项目管理技术的管理信息系统课程设计教学改革[J].中国管理信息化,2008,11(12):107-109.
[2]徐昊.基于案例项目任务驱动教学法在程序设计实践教学中的应用价值趋势探究[J].商情,2009(32):56-57.
[3]付力,王皓宇.物业管理信息系统课程改革的探索[J].现代科技:现代物业(下旬刊),2009,8(11):87-88.
[4]邓晓红.管理信息系统实验指导与课程设计[M].北京:机械工业出版社,2006.
【关键词】旅游管理；物业管理；课程优势；知识体系；教学方法
一、旅游管理专业开设物业管理课程的优势
旅游管理专业培养复合型旅游管理人才是专业发展方向之一，其中课程设置是关键。我系根据就业市场的需求，于2004年在旅游管理专业开设物业管理理论与实务课程，拓宽学生们的知识面和就业面。事实上国外旅游酒店物业管理专业院校非常重视物业管理，如全球服务业管理领域的最顶尖学院——美国康奈尔大学酒店管理学院已将物业设施运行课程(HospitalityFacilitiesOperations)列入了核心课程的首位。我们认为旅游管理专业开设物业管理课程具有以下三方面优势：1.同属于管理类专业。物业管理与旅游管理均属于是管理类专业，两者的课程设置虽然有所不同，但管理的核心理念是相通的，把旅游管理与物业管理融合会有较强的协同效果，通过提高物业管理意识、丰富物业管理教学内容、加强物业服务学习，令学生们的管理知识更加丰富和扎实，在物业管理工作中的对客服务工作更具优势。2.对客服务是物管客服核心。本校旅游管理专业开设有导游业务、旅行社管理、酒店管理、餐饮管理、公共关系学等课程，学生在课程学习中有许多都涉及到对客服务理论知识与实训内容，部分同学更是有做兼职导游员的工作经验，通过带团工作磨练对客沟通与服务更加得心应手，在物业管理企业做客服工作有较大优势，而客服工作正是现代物业发展重要方向之一。3.有利于拓宽就业面。随着我国高考制度的改革，学生对专业选择更加人性化，但部分学生在学习旅游专业相关课程，对专业发展有了较全面的了解之后，会认为自己不适合从事旅游行业。在此情况下，通过物业管理这门课程的学习，为学生毕业后从事物业管理服务工作奠定良好的基础，从而拓宽了旅游专业学生的就业面。
二、物业管理课程教学知识体系
1.物业管理教材名称各有不同
“美好前程”是高等教育出版社产品信息检索系统，负责我校所有专业教材的征订工作，以“物业管理”作为关键词在美好前程搜索的结果为例：共有54本与物业管理相关的教材，还有一些是案例类、法律法规类、培训类、分部门系列教材等。不同作者而教材名称完全相同的只有三本教材，其中《物业管理概论》、《物业管理理论与实务》各有五本不同作者同名教材并列第一，排第二位的是《物业管理实务》有四本不同作者同名教材。可见，物业管理类教材名称五花八门，也反映不同教材关注教学重点内容不一样。
2.物业管理传统教学内容
正如上述所言，不同教材其内容有所不同，象《物业管理概论》这类教材的内容比较注重专业理论知识的讲解，《物业管理理论与实务》这类教材则能够关注物业管理操作（实务）内容，并做到以上岗的职业适应性为导向，教材内容包括物业管理导论（物业产权、物业管理内涵）、物业管理主体与物业管理市场（物业业主、业主自治、物业服务企业、物业管理市场）、物业管理的基本内容（前期物业管理、物业日常管理、物业服务质量、物业财务、物业管理纠纷）、经营性物业管理、物业智能化管理等内容，即多数教材内容包括物业管理的基础理论知识、物业管理实务的基本专项业务管理知识、物业管理实务知识的综合运用三大模块内容。
3.物业管理创新教学内容探索
随着物业管理理论的不断发展，业内涌现了一些物业管理新概念、新技术和新模式，同时产生了众多传统学科无法解释的管理类问题。而由于教材编写的滞后性和更新的周期性，即使不断改版教材内容也往往无法紧跟时代步伐，这就需要任课教师在课堂教学中要有敏锐眼光，及时捕捉行业发展的相关信息，不断探索物业管理新理论、新观念和新体系。例如，目前物业管理教材中都强调业主委员会对物业管理企业的监督作用，但在没有固定经济来源、没有固定专职人员、没有固定办公场所的“三无”情况下，业委员许多工作是无法正常开展，再加上小区业主来源多样性，许多小区的业主委员会是难以成立，在此背景下许多小区的物业管理实质上是由社区来代管，这就是物业管理新业态；广州海珠区祈乐小区苑小区业委会自行管理小区物业，并创造了降低物业管理费同时还有较多利润的“业界神话”，这些实践中的新业态，必然要求教师对现代物业管理理论知识进行系统的研究，从而对业界新理念作出客观的评价，指导学生正确认识物业管理发展新方向。可见，无论是社区代管物业、业委会管理物业，还是互联网+物业管理的新思维、新营销等内容，在传统教材中根本无法接触得到这些业界发展的前瞻内容，很需要任课教师及时搜集整理带进课堂，使课堂教学内容更适合社会发展需要。
三、物业管理教学方法探讨
物业管理是一门实用性很强的课程,如何让学生们既掌握扎实的基本理论知识，又可以掌握操作业务的实务能力，这是物业管理课堂教学必须面对的问题，笔者认为在传统课堂教学基础上，加强以下教学方法的运用，会收到事半功倍的教学效果。
1.案例分析法教学
案例分析法又称个案研究法，是指以案例作为教授的手段和方式，深入分析和解读其内容，通过共同讨论和实践来解决问题的方法和过程。案例分析法最初被哈佛商学院用作培养高级经理人和管理精英的教育实践中，并一直沿用至今。案例分析法教学的优点：一是就是坚持理论知识与实践相结合，把课堂上的专业理论知识通过现实案例的方式呈现给学生并开展讨论，通过活生生的案例提高学生们的课程学习兴趣，并提升学生们理性思考问题和解决问题的工作能力，把知识融会贯通于实践工作中。二是在物业管理课程的教学中，从第三者角度介绍物业管理企业所遇到的成功或失败案例，通过理性思考、全面分析和讨论，深刻理解和总结管理类案例内容，使专业理论知识和实践联系更加紧密，使课堂教学内容更具有针对性、启发性、应用性和实践性。三是搜集案例的途径多样且便捷，无论是物业管理企业编写的培训案例，还是日常生活当中新闻广播电视、网络媒体等，教师都可以把身边的、最近发生的、最引人关注、最典型相关事例作为教学案例呈现给学生，从而激发学生们的学习兴趣和积极性，也提高教师创新意识和课堂教学效果。
2.专题讲座法教学
所谓专题讲座教学法就是首先将教学内容进行优化，设定为若干个学术专题，然后老师以学术报告的形式将相关专题的基本知识点和最新国内外研究成果与今后发展趋势引入课堂。笔者认为在物业管理课程中开展专题讲座，特别是通过引入物业管理企业高级管理人员或企业培训师，有针对性地开展一些课本外专题知识讲座，或者是物业管理经验分享专题讲座，有利于加强学校与物业管理企业的联系与沟通，通过学生与企业管理者直接对话交流，可以弥补任课教师缺乏在物业实践经验的问题，收到较好的教学效果。
3.项目导向法教学
项目导向法是以实践为前提，以教师为主导、以学生为主体、以项目为媒介、以职业能力为目标的系统的教学方法。该教学方法的优点是注重在课堂教学中的师生互动，通过向同学们提供一个自组项目团队并演示相关内容的教学环境，通过分工协作完成团队角色扮演，不断探索与创新项目的教育意义与教学内容，以此培养同学们理解和解决物业管理工作实际问题的技能。项目导向法缺点是教学内容体系不完整，教学内容的理解必须依赖项目成员对教材内容的理解及演绎，还取决于观摩同学们对项目演绎的理解程度，从教材内容到教学过程信息损漏及不确定性比较大，所以本人认为只适合一些简单工作岗位教学使用。教要有法但无定法，物业管理课堂教学同样不是一种单一的教学方法,应当根据具体的教学内容和学生情况，设计其不同的教学方法灵活运用，包括案例分析法、角色扮演法、情境教学法、专题讲座法、分组讨论法等。
【参考文献】
[1]王艳双.案例分析法在企业管理课程教学中的应用[J].电大理工，2018(3)68-69+75.
[2]王贵成.专题讲座研讨式教学法及其应用[J].机械工业高教研究，1998(02):41-43.
关键词：职业能力；物业管理；人才培养模式
引言
物业管理这一行业起源较早，19世纪60年代的英国出现了近代意义上的物业管理的雏形。而在我国物业管理行业则起步较晚，发端于20世纪末的沿海发达城市，虽然起步晚，但是其发展速度却极快，已经迅速壮大。根据各大研究机构的针对中国物业管理行业的发展前景等分析报告来看，2016年我国物业管理行业的收入规模就达到了3500亿元，并保持着稳步增长的态势，2021年市场规模极有可能会突破8000亿元。从物业管理的发展趋势来看，我国物业管理行业的市场潜力巨大，随着我国房地产开发行业的发展以及城市化建设进程的不断深入，我国的物业管理行业的市场需求将逐步扩大。而随着物业管理行业展现出的愈加广阔的市场发展前景，使其成了现代社会中的朝阳产业，受到越来越多的重视。自2012年以来，我国物业管理的面积就呈现出一个不断增长的态势，2012年的约145亿平方米增长到了2018年的约186亿平方米。随着服务面积的扩大，其行业资产规模更是不断创下新高。截止到2016年，我国的物业管理企业数量已经达到了约15.62万家，而这一数量还在随着市场需求的不断扩大而快速增长着。2014年我国物业管理行业的从业人数突破700万大关，与上一年相比增长了8.1%，而这一数据到了2016年时已经达到了约833.06万人。即使从业人员数量已经达到了一个非常庞大的规模，但是依然存在较大的人才缺口。1物业管理专业人才的问题随着我国社会经济的快速发展、城市化建设进程的不但加快，社会对于住房的需求大增，再加上当前人们生活水平地提高，对于生活质量的要求更高，在住房面积方面的需求也刺激了房地产行业的快速发展，进而推动了物业管理行业的发展。现阶段，我国从事物业服务的人员规模虽然大增，但是依然存在极大的人才缺口，不仅如此，现阶段我国物业从业人员一半以上都没有接受过专业训练。这是因为在我国传统的物业管理模式之下，在很多人的思想上对于物业服务的认识存在不足，社会认可度不高。
1.1专业认可度低。物业管理这一行业的发展在很长的一段时期内受到传统思维的限制，在人们的传统观念中，物业管理这一岗位并不是一个受人尊敬的职业，社会大众对于这一岗位并没有十分清晰地了解，很多人依然认为物业就是简单地看看门、扫扫地，并没有什么技术含量。物业管理作为高校中设置的一个专业来说，学生本身对于这一专业的认可度也不高，许多选择这一专业的学生要么就是被调剂进来的，要么就是迫于无奈不得不选择了这一专业。在大部分家长及学生的心里认为物业管理并不是一定要通过专业学习才能胜任的，他们认为这一专业的就业层次太低，待遇不高，因此，从心理上就不认可。
1.2课程效果较差。物业管理这一专业虽然在我国存在的时间较短，但是在国外的发展却已经较为成熟，因此，我国在进行专业设置与设计时有着较为成熟的经验借鉴，所以，我国高校的物业管理专业培养目标清晰，配套的相关课程体系也较为完整，导致教学效率及效果不佳的主要原因则是在培养方案的实施上。在以往的教学模式中，采取的就是老师讲、学生记的方式。一方面，在这一教学模式下，老师是课堂的绝对中心，全权把控着课堂教学过程，学生则处于十分被动的地位，极容易导致学生失去学习兴趣和积极性，在学习时不够主动和用心，导致他们的专业技能得不到强化。另一方面，既不利于加强教师与学生的沟通，从而掌握学生们的真实需求，进而及时调整教学内容及节奏；也不利于教师发现学生的个性化需求，进而采取措施满足学生们的个性发展。除此之外，还有一个严重的问题就是教师在进行讲解时没有办法将理论知识与实践技能相结合，导致学生们缺乏实训机会，实践能力较差。
1.3缺少专业师资。就现阶段我国物业管理专业的教师队伍而言，因为这一专业存在的时间较短，在传统的观念影响下也未受到足够的重视，导致开展这一专业的院校多为中职、高职类，本科院校虽然也有开设，但是因为学生认同缺失的问题导致专业生源较少，毕业生数量有限，更遑论我国目前尚未设置硕士专业。因此，当前从事物业管理教学的教师基本上都是非专业出身，在专业性方面有所欠缺。不仅如此，双师型教师的引进也存在较大的困难，一方面，很多在物业管理行业中非常出色的人才并不愿意转行到教育行业，因为教师的收入远远达不到他们在行业中的薪资水平；另一方面，一些愿意转行的物业管理从业人员，要么困于学历问题学校不愿接纳，要么就是转行之后并不能适应教育行业。导致我国物业管理专业存在较为严重的师资力量不足问题。
2以职业能力为导向的物业管理专业人才培养模式的对策
职业能力也就是在从事某一职业时所应该具备的与这一工作相适应的基本能力。既需要从业者掌握一般职业能力，也就是要满足从事该职业的基本要求；也需要他们具备较为熟练的专业能力，也就是在从事这一工作时必须具备的专业素养，包含掌握丰富的专业理论知识的能力、能够综合利用所学知识的能力、基本的职业素养及道德等。
2.1提升管理专业的认可度。对于专业的不认同，一方面是因为社会固有观念的影响，另一方面则是因为对这一专业不了解。在真正接触这一专业、这一行业之后，很多学生都会改变自身的看法。为了更好地改变专业认可度不高这一现状，学校在进行专业培养方案的设计时就应该将增加学生对这一专业的了解、转变他们对于专业的认识这一目的考虑进去，通过循序渐进的过程让学生逐渐了解和认可自身选择的专业。其一，将专业课程前置，让学生更早地了解专业知识，打消他们的质疑及顾虑，让他们更好地了解这一专业和行业，并同时增加实践教学环节，通过带领学生参观物业企业以及调研等方式让学生自己去体验和感受物业管理行业的发展；其二，通过举办专业讲座、行业论坛等方式，邀请业界人士向学生们分享工作经验、心得，探讨行业发展现状及未来趋势，让他们切实了解物业管理行业广阔的市场前景，从而增加他们对于岗位及行业的了解；其三，通过配备专业的教师来帮助学生做好学习及职业规划，提高他们学习的目的性。
2.2改革物业专业课程教学。以职业能力为导向培养专业的物业管理人才，就要在理论课程之余，增加对学生实践能力培养的关注，改变传统的教学模式，确立学生的主体地位。首先，做好课程改革，增加实践环节，切实培养学生的实践能力；其次，改革考核评价机制，在关注学生的日常课堂表现以及理论知识的掌握水平之外，还应该增加对学生业务处理能力的考核；再次，增加学生的社会实践要求及机会，让学生利用假期以及专业实习的机会，真正地到相关企业去进行参观、调研、实践，让他们去基础物业管理岗位，真实感受工作内容及职业要求，切实提高他们对于直营店了解以及实践能力。
2.3培育物业专业师资队伍。其一，加强对当前从业教师的培养力度，通过学术交流、研讨等方式引导他们不断深入学习和研究物业管理相关专业知识，鼓励他们通过考取注册物业管理师职业资格证等来不断提高自身的专业技能。其二，督促教师走出校门，在研究理论知识之外，加强与物业管理相关企业的交流，可以通过挂职锻炼等方式加强他们对行业的了解，从而更好地制定专业培养方案。其三，加强学校专业与物业服务企业的联系与合作，一方面可以通过校企联合办学的方式来加强两者之间的联系，共同制定人才培养计划，学校的教师可以为企业提供理论知识的培训，帮助企业在岗人员提高理论知识和文化素养，而企业也可以为学校提供专业的在岗优秀职员为学生现身说法，帮助学生了解行业需求及从业经验；另一方面，确立订单培养模式，通过与企业的合作切实了解当前的行业需求，从而确定人才培养方向，增加学生的实践机会，提高就业率。
3结语
随着社会舆论的转变，人们对于物业管理的认识更加深入，行业认可度大大提高，而且在市场需求不断增加的推动之下，物业管理行业的市场前景呈现出十分广阔的态势，对于专业性人才的需求也持续增长，以职业能力为导向培养专业的物业管理人才能够最大限度地满足市场的需求。
参考文献
[1]文惠英.构建“以职业能力为导向”的财务管理专业人才培养模式[J].吉林工程技术师范学院学报,2019,35（04）:21-23.
[2]周广竹.以职业能力为导向的物业管理专业人才培养模式[J].科教导刊（中旬刊）,2015（03）:34-35.
安保责任被不合理扩大化实践中，部分业主在小区内遭遇权益损害时，认为物业服务方没有尽到应尽的义务，因而应该由物业公司承担责任。依据《物业管理条例》第三十六之规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同约定，导致业主人身，财产安全受到损害，应当依法承担相应法律责任。”如何理解“相应”的法律责任？个人认为，物业管理职责范围不可无限扩大理解，一旦将物业管理责任范围扩大化理解，业主将对于自身及财产安全防范责任意识形成依赖性，造成物业管理公司风险加大，甚至社会矛盾加深：
一是物业服务合同不同于保管合同。前者职责管理范围仅限小区公共场所，具体方式以区域巡视、对陌生人身份主动询问、对违法违规行为及不法侵害视情况阻止或向有关行政管理或司法部门报告。可见，其对于业主个人人身、财产保护不存在直接义务。客观上物业安保人员亦不具备过高的职业安保能力及法律赋予的司法保障职能，无论是从物业管理条例，还是从安保合同及安保人员收入均得以体现。安保人员更无法直接出入业主私人房屋内，对业主人身财产安全无从谈及保障。当然，不排除高档小区与物业服务企业签订高级别的安保协议，以高薪换取高级别的安全保障服务。
二是物业服务方并非直接责任人。一旦发生失窃情形，往往案件侦破久拖不决，客观上对于业主的财产损害无法作出认定，而且小偷的盗窃行为给被害人造成损害后果，依法应由小偷承担赔偿责任，而非物业服务企业。物业服务企业的安全保障义务属防范性质，与公安维护社会秩序，保护公民合法权益法定职责有根本性区别。如业主因不法侵害造成人身财产损失都由物业服务企业承担，显然有失公允。如现实中争议最大的小区失窃，根据物业管理条例中物业公司合同义务约定，“对于物管区域内违法行为，物业服务企业应当制止并向有关行政管理或司法部门报告”。物业是否尽了“相应”的责任，可以从以下几个方面判断：（1）是否有足够的安保人员；（2）是否配备合格的安保设施设备；（3）是否有完善的安保制度，小区安保旨在维护小区居民人身财产安全；物业管理方一般派专人巡视，对于存在的安全隐患及时清除，对于在小区活动的可疑人员有权讯问查明身份，以针对性措施，消除或减少安全风险。只要安保已经尽到了相应的义务，就不应该由物业来承担责任。
同样，对于小区住户违规搭建、装修的情形，物业服务企业不具备行政执法职能，更不具行政处罚职能，依照条例规定，物业服务企业应当制止并向有关行政管理部门报告。现实中业主因违规建造、装修引发邻里间通风、采光、财产损害纠纷，虽物业服务企业介入协调，往往受限于其服务企业的特质，不具有行政权威性，双方无法达成一致意见，而业主则可能迁怒于物业服务企业，拒不缴纳物业管理费用。
部分业主个人素质欠缺一是对业主与物业公司之间的平等合同关系欠缺认识。在物业费纠纷调解过程中，一些业主竟异口同声的一句话是“你不过是我请的佣人，你给我做了哪些事情？”一句话将其内心的优越感表现的淋漓尽致。虽然物业服务人员确实是在为业主提供“服务”，但双方是平等自主自愿的合同关系，只有业主和物业服务人员共同努力才能使现代小区的居住环境更为和谐美好。二是部分业主无故恶意拖欠物业管理费。由于物业管理尚在规范过程中，因客观因素致使拖欠物业费情形时有发生。基于此类案件法律关系清楚，案件标的额不大，法院以创建和谐社会为契机，以钝化业主与物业公司的矛盾为目的，组织双方进行听证调解，往往以物业公司做出部分让步止纷息诉。在法院乐见双方协调解决纠纷的同时，无奈的发现少数当事人为达到让物业公司放弃部分物业费的目的，故意虚构损害事实甚至以经调处的过往损失要求进行抵扣。法官在挫伤调解此类案件积极性的同时，对当事人视情况明理释法，调判结合。
物业
因为物业本身的问题造成的物业管理纠纷案件往往较为复杂。一方面业主花费巨资乃至一生积蓄购得住房，但因房屋设计或者施工方面存在缺陷，无法安全入住，让人心生同情；另一方面，开发商的参与往往只在售房阶段，房屋售罄后便由物业服务企业进驻小区。在业主居住一段时间后，有些存在的房屋质量问题就暴露出来，在无法直接与开发商对接的情况下，便想当然的认为物业服务企业应该对此承担维修义务。事实上，物业费是用来支付物业公司管理社区项目的各项开支，包含人员工资、设备设施的维护保养费用、公共能源支出、清洁绿化费用等等，属于日常费用。物业费除合同特别约定外，仅涉及公共物业及配套设施的维护和保养，包括外墙、楼梯、步行廊等，物业公司并不对房屋质量承担责任。针对房屋质量问题或房屋损坏的情况，期望维权的业主也需要区分对待：
（一）当房屋尚在保修期之内根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定：建设承包单位出具的质量保修书的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。该维修责任在施工单位。建设部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》中，还详细规定了一些房屋各个部位、部件的保修期：墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。这里规定的保修期限为最低保修期限，具体保修时间以建设单位和施工单位合同为依据。需要注意的是，这一期限是建筑商对房地产开发商的保修期限，从工程竣工验收合格之日起计算。但是，等房子销售到消费者手中，上述规定的保修期限很可能已经过了大半。开发商对住户承诺的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限为基础，扣除房子验收合格到销售给住户的这段时间确定。因此，这一期限要比上面规定的房屋保修期限要短许多，有时可能住户拿到房子，一些保修期已经过了。房屋出现质量缺陷，若在保修期限之内，应马上找开发商要求处理。同时，应记明因为房屋质量缺陷造成的损失，比如地板翘起、瓷砖开裂，维修前向开发商讲明，便于之后要求赔偿。维修完后，一定要认真验收。对超过保修期的房屋质量问题，购房者要区分清楚情况以便进行处理。如果是因为开发商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追诉。只是购房者要注意保存相关证据，便于日后证明用。#p#分页标题#e#
（二）当房屋已过保修期2008年2月1日起施行了《住宅专项维修资金管理办法》。办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。专项维修基金用于建筑物中修以上或者设备设施的更新更换。由物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等，业主大会依法通过使用方案，物业服务企业组织实施使用方案。专项维修基金的使用必需通过业主委员会审批，在房管部门的监督下专款专用。专项维修基金在使用中如果出现不够的情况，由全体业主补交费用。
关键词：企业模拟;物业管理;教学模式
一、传统物业管理教学模式概述
传统的物业管理教学模式主要按照管理知识理论与物业技能两部分开展教学工作。在管理知识的授课中，教师主要通过相关理论知识系统的讲解来帮助学生建立相关理论知识的概念。这种模式首先在理论教学方面的效果是值得肯定的，教师通过系统的讲解可以为学生建立起一个对知识点全面清晰的认识，但是这种模式下学生学习只停留在理论基础上，对于现实过程中理论的深入运用并没有一个详尽的概念。而在物业管理技能方面的授课过程中，教师通常使用一些对于具体技术、技巧的实践活动来开展教学活动。这种将管理技能技巧模块化教学的处理方式虽然说可以在一定程度上利用实践来加深学生的印象和具体应用能力，但是模块与模块之间的割裂情况严重使得学生在进行学习过程中只能片面的对单个技巧进行学习，不能系统的在整个物业管理行业里掌握相关具体的问题。所以说传统的物业管理授课模式虽然对于各种理论知识、实践应用都有所涉及，但是教学方式落后使得整体教学内容并不能很好地与实际工作中的问题一一对应，使得学生在学习过程中出现知识结构不完整，相关能力素养不健全的现象。
二、基于企业模拟的教学模式概述
为了应对这种请看看，学术界特变针对物业管理学科特点与实际工作性质，突破性地提出了基于企业模拟的教学新模式。这种模式通过多种先进的拟态教学方法，按照现实物业公司的组织架构、运行流程进行教学活动的安排。通过对企业的模拟来将理论、实际技能训练融入其中，让学生在一个较为真实的环境中对物业管理学科进行系统全面应用性的学习。基于企业模拟在传统物业管理课程对能力实践模块化的基础上，将现有的知识体系按照企业的组织架构与工作流程进行相应的整合，形成了多个知识点与技能点集群式的课程形态。利用多种先进的教学方法帮助学生在模拟企业运营的具体过程中深刻地理解相关学习内容、锻炼学习能力，进一步提高学生的综合素养与实践能力。
三、模拟企业教学模式的具体应用策略
按照企业从成立到运营等多个阶段，教师可以按照课程对公司每个阶段进行模拟开展教学活动：公司成立阶段，教师首先需要组织学生对公司主体进行构架，建立总公司。总公司成立的意义在于安排协调整体性的教学活动与实践。通过对于相关信息、资源的与分配，为学生学习活动开展做总得部署和规划。总公司成立之后，教师需要安排同学成立各个分公司。分公司的建立本质上是学生进行分组的过程。在分组后通过相应的竞聘机制，学生需要为个分公司安排相应的职务与部门。公司运营阶段，通常公司在运营过程中都需要经过筹建、注册、运行三个步骤。教师可以安排学生从这三个步骤入手，在不同的环节培养学生的综合素养：（1）公司筹建，学生需要在对物业管理市场进行充分科学调研的基础上提出各自的物业管理公司建设计划，通过小组成员的机体审议与总公司的审核共同分析计划的可行性，总公司结合市场需求的情况，判定各分公司的具体规模以及需要的组织机构、人员配备等建设细节。这个阶段学生通过对于市场的调研、可行性报告专业、可行性分析、公司组织规模架构等内容的学习可以初步锻炼其管理能力，和研究能力。（2）公司注册，教师在这一阶段可以引导学生对《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国企业法人登记管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》等企业与行业的法律法规进行学习和了解，按照相应的法规要求与工商部门的具体办事流程准备资料、进行相关企业审批、申报活动。在这期间，学生可以通过实践来学习到物业管理行业规范与资质要求、了解企业审批阶段相关工商、税务、银行、社保等机构的办事基本流程，在实践中不断提升自身的社交能力，学习了相应的法律法规。（3）公司运营，这一阶段总公司需要通过各种任务的分派来安排学生进行课题式的学习实践工作。在实践的过程中教师需要通过相关问题来对学生的理论和实践知识进行针对性与应用性的学习和了解。教师还需要按照模块化的思维来安排学习内容，在每一项学习内容完成后，教师需要让学生进行总结和分析。充分总结实践过程中有成效的方面与错误之处。通过模拟现实企业运行的状况来进行教学可以帮助学生通过实践来对相关的理论与技能进行全方位的学习和了解，提升其综合素养与能力。
参考文献：
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关键词：物权法；业主权利；物业管理
《汉书•元帝纪》说：“安土重迁，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也。”可见中国人对房子有着特殊的情结，将之视为最基本的安身立命之本。近年来，随着物质文明和精神文明的飞速提升，大中城市高档商业小区鳞次栉比，为了提升居民生活环境，提高城市管理水平，物业管理服务应运而生。但是由于物业管理是新生事物，物业管理中存在的诸多问题也随之凸显，部分业主与物业管理公司的纠纷多次报诸于媒体，成为社会生活中不和谐的音符。鉴于此民生焦点问题，国家立法层面高度重视，继2003年颁布了《物业管理条例》（以下简称《条例》）后，2007年又颁布了《物权法》,明确了业主的权利及物业职能。然而，与新加坡、香港或是其他西方发达国家和地区比起来，我国在物业管理方面制定的法律法规并不完善。虽然在《物权法》中形成了一套确认与保护财产利益的规则，为业主权利保护提供了一定的法律帮助，但对于业主大会、业主自治权利等关键性问题并没有提出具有可操作性的规定内容，这使得广大业主在与物业的矛盾纠纷中始终处于弱势，对业主维权非常不利。因此笔者认为，探讨如何完善物业管理，保障业主权利问题具有积极意义。
一、物业管理公司存在的主要问题
1.管理理念落后。我国长期的计划经济体制为房屋所有及管理抹上了浓重的权利色彩。在市场经济下因需产生的物业管理服务，本应是物业管理者受业主委托管理房屋财产并提供居住服务，却变成了“房客”必须按照物业管理者的要求承担义务，这种扭曲的认识使物业与业主形成了倒置的服务关系，物业常常以管理者自居，理论上本该与与业主之间有良好的互动和沟通，实际却丝毫不顾虑业主权益，遇事只采取贴通知等“无情化”管理，动辄就采取断水断电、罚款等强制性措施，致使业主负面情绪上升，形成与物业的对立情绪。长此以往，矛盾愈演愈烈，本该为业主生活锦上添花的物业服务，变成了业主的眼中钉，在抵触情绪下，经常会有拒交物业费的举动，两者之间陷入恶性循环，物业管理陷入十分尴尬的境地，致使物业服务难以为继。
2.管理人员素质良莠不齐。由于物业管理是一个新兴行业，各种问题层出不穷，因此行业认同度较低，社会声誉不高，难以招到合适的高端人才。大部分物业管理公司招聘的人员学历较低，综合素质并不高；再加上社会对于物业管理的专业性人才培养不够重视，一般只在中专或者大专中开设物业管理相关专业，导致行业高端人才奇缺。目前的物业公司服务优秀人员，多是在多年实践中摸索成长，难以树立正确行业理念。综上因素直接导致了实践中物业管理服务水平参差不齐。
二、物业管理中业主权利存在缺陷的表现
1.业主委员会没有明确的法律地位。根据《条例》中关于业主大会和业主委员会的规定，业主大会是由全体业主组成并代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织，履行制订、修改业主公约；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业：决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施等一系列职责。同时在《条例》第15条中对业主委员会执行机构也作出了明确规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施：业主大会赋予的其他职责。”我们通过对以上条文的解读可以看出，业主委员会虽然是依法成立，并被赋予了很多切实有利的职责和权利。但是在实践中，由于其无法通过正常的登记取得法人资格，权利能力及行为能力不被认可，作为一般自治性组织，业主委员会的地位形同虚设，与物业之间签订的合同根本无法切实维护业主权利。这成为我国业主权益保护中存在的首要缺陷。
2.业主选择物业管理企业的权利难以保障。《条例》第3条规定:“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。”该条虽然规定了业主选择物业管理者的权利,但在实践中不易操作。大多数的物业管理公司早在房地产开发商建筑房屋时就与其签订了合同，房地产开发商利用自身天然的优势，抢先与物业管理公司达成合作关系，进行利益联合，以最大程度保证自身的利益。业主在买房时，物业公司已经作为固有的附加条款存在，如房屋园区规划，户型设计一样，是商品内容无法切割的一部分，根本谈不到对物业公司的选择权。
3.业主在自治中困难重重。虽然我国在《条例》和《物权法》中很大程度上明确了业主自治的核心地位，但在实际操作中不难发现现有法律法规还存在一些漏洞，在诸如业主委员会的选举产生以及实际运作等方面，都没有具体可行性的规定。虽然业主群体人数众多，但是素质层次良莠不齐，社会人情的淡漠，邻里之间沟通甚少，使得很多业主对于业主委员会不信任，出现侵害自己权利事件时，宁愿敌对抵触物业，也不会求助于业主委员会妥善解决。更有甚者对业主大会是什么，为什么成立及其具体职责是什么都毫不了解。因此，小区内即使成立了业主委员会，也难以起到应有的维权效果。
4.业主维权道路不畅。现行《物权法》和《条例》仅从整体上规定了双方的权利和义务，但是对于出现问题时具体的法律责任及纠纷解决路径并没有进行相应规定。比如《物权法》和《条例》都规定了业主对物业管理具有监督权利，但具体如何监督、监督权利如何行使、一旦出现与业主要求相悖的行为如何处理，均没有任何细化规定。随着社会的不断进步，物业管理的不断发展，人们对于物业法律法规的认知必将不断加深，维权意识也会逐步增强。因此，缺乏法律法规的细化规定，责任人不明确，解决途径不明确，这些维权路上的阻碍势必引发更深层次的矛盾。这是物业管理中业主权利保护方面存在的重要缺陷。
三、完善物业管理与业主权利的办法
1.明确业主大会及业主委员会的法律地位
在我国现行《物权法》和《条例》中都认可了业主委员会的沟通纽带作用，在维护全体业主合法权益的职能上，其举足轻重的地位可见一斑。既然如此，就应该赋予业主委员会的诉讼主体资格，一旦业主权益遭受侵犯，业主委员会即可代替业主向人民法院提起诉讼。因此我认为，可以借鉴国外发达国家的经验，把业主大会的法律地位予以明确。在法国《住宅分层所有权法》中明确规定有2名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者，即应该存在业主管理团体，且管理团体具有参与请求和防御为内容的诉讼资格。在美国各州的区分所有物业产权法中，也在业主协会的职责和权利条款中写入了“业主协会享有起诉和被起诉的权利。”可见，只有赋予业主大会及业主委员会以明确的法律地位，才更有利于发挥其职能作用，更有效地帮助业主维护自身权利。
2.发挥政府职能积极引导
我国目前城市居民住宅的主要形式多为高层建筑，因此，必须明确建筑物区分所有权。建立高效的物业管理制度是涉及民生的大事，应引起政府相关部门的高度重视，从源头上妥善处理。房地产开发商在构建小区之前，政府要充分发挥审批职能，对其建筑用地及“五证”加以审核，以保障未来业主的合法权益。同时对其掌握的建筑商等相关信息在互联网上予以公布，保证信息的准确及完整，供社会群众参考、查阅。在小区建成之后，政府相关部门应对小区各项情况进行验收，然后监督房地产商，将小区管理权转至业主大会及业主委员会，鉴于我国实际情况，部门应给予适当指导，明确告知其权力与义务，并协助形成正式文件，以保证业主大会及业主委员会的顺利成立，保障其职能作用切实履行。同时，政府相关部门应通过互联网、大众媒体、社区宣传、定期讲座等多种线上与线下相结合的方式，加强法律宣传力度，畅通信息渠道，减少物业管理公司与业主之间的矛盾纠纷。
3.加强物业管理团队的建设
在今后的实践中，可以借鉴国外先进的理念和模式，培养专业理论强，服务能力强，管理理念强的知识型员工，提升物业服务行业整体素质。在服务的高层次上与业主建立良好的业务关系和人情关系，以双赢、多赢的价值取向处理问题，把物业管理的服务理念带给业主，实现互相理解，工作共赢。建立定期学习制度和考核淘汰制度，强化专业人才的组织培训，促使员工不断学习、不断进步，以此保证公司服务质量的不断上升，推动整个行业的长远发展。
4、加快相关法律法规的完善
笔者认为，鉴于目前情势，应在现行的《条例》基础上，快速制定出台单行法———《物业管理法》，明确对业主权的保护,提出具体应用性管理办法，使物业管理在实践中具有更强的实操性，把物业管理进一步纳入到法治化、规范化、程序化的轨道。
四、结语
综上所述，现行《物权法》和《条例》的法律条文中针对业主权利保护的规定过于简单化、引导化，可操作性较弱，诸多缺陷导致其对业主权利的保护不力，业主与物业管理矛盾日益激化。我们必须对于这一层面的社会问题加以重视，不能听之任之。政府作为社会管理的主导，应积极发挥自身职能作用，完善相关法律法规的建设。同时加大宣传力度，深化业主及物业管理方对各自角色的认知，通过合理稳妥的方式，积极解决业主与物业管理方之间的矛盾与冲突，促其关系趋向良性发展。推动社会主义民主法治建设，促进和谐社会的构建。
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1.1管理发展越来越不均衡
我国各地区物业管理发展速度存在很大区别，以北上广为代表的大型一线城市的物业管理起步较早，因此发展较为迅速，同时相应的服务规范也更加完善，大部分从事物业管理的企业都具备很好的经营理念以及先进的企业意识。相比之下，我国一些中小规模的城市在物业管理的发展上就不是那么乐观，无论是在发展的水平还是在普及的程度上都和一线城市存在较大的差距。而在一些经济水平较高的省会城市，大部分新建起来的小区住宅规模都非常大，这在一定程度更便于企业去经营和管理，因此，很好地实现了资源的有效重组和服务的多渠道发展，同时，经营的模式也更为多元化，从整体上来看，这些地区的物业管理水平得到了较大的进步。而一些规模较小的发达城市更多的是将物业管理的重点集中在先进经营理念的有效引入上，同时在人才培训等方面都更为看重，一些物业企业通过向发达地区同行吸取经验已经成为了各地区的龙头企业。
1.2立法还不够完善
从我国政府相继出台《物权法》等相关法律法规就可以看出近些年来对物业管理发展的重视程度，这些法规的有效落实在一定程度上很好地推动了我国该行业的发展并起到了非常关键的规范作用。但从整体上来看，我国在这方面的立法仍存在需继续进一步完善的地方，具体集中表现在以下几个方面：（1）现实中经常会出现已经售出的房产出现严重的质量问题，但相应的物业管理配套设施还不够完善，这就为群众购置房产埋下了非常严重的隐患，对于这些问题，我国在具体的立法上仍还存在一定的欠缺。（2）房产配套的物业管理通常是通过选聘产生的，但在这一环节中经常会出现开发商监管力度不够的情况，这就使得开放商很难对物业企业承担起有效的责任。（3）虽然相关的法律法规对业主的正当权益起到了一定的保护作用，但现实上对于业主一些符合正常规定的行为支持程度显然还存在较大的差距，同时对于一些不合乎规定的具体行为也缺乏较强的操作性和规范性。（4）在物业管理市场的机制建立上还不是十分全面，现如今所实行的一些投招标方法和方案还需要进一步地进行完善，在这方面存在着比较强的灵活性和可操作性，而同时也为一些暗箱造作行为提供了不少的方便。（5）在具体物业服务费用的标准制定上，物业公司还没有实现对日常财务运行的有效监督，一些业主普遍存在不按期缴费的行为，同时还存在一些业主对房产的违建行为，这些都没有在已经出台的法律、法规中作出具体的明示。
1.3物业费缴纳比较困难
在我国，从事住宅物业工作的企业大多是一些微利性的企业，虽然有一些规模较大的企业通过为住户提供优质的物业服务走上了现代经营的道路，通过合理经营打造了自己的品牌，同时也有效开拓了市场的空间，具有很好的盈利，最终得到了快速的发展。但更多的企业仍处于微利经营的阶段，甚至还有一些企业只能够保本经营或是亏本经营。但即便是这样，全国范围内仍有大量的小区内业主对自家的物业收费具体标准不是十分清楚，物业的收费相对不透明和不公开，这引起了众多业主的强烈不满，这些情况的出现在很大程度上造成了现如今物业费普遍难收缴的情况。
1.4配套设施还不够完善，工程的质量问题较多
根据统计报告显示，近些年来业主向物业公司投诉的主要内容主要集中在工程的质量问题上，这些问题包括：屋顶的漏水、墙壁的开裂、掉灰以及下水道的反味等问题。通常情况下，业主如果发现了上述这些问题，就会到物业公司进行反映和备案，之后物业公司会根据业主的实际反映情况对工种的类别、维修的部位等各种影响因素进行综合的考量，之后就会安排专门的维修人员上门进行针对性的维修，这样就无形中使得整个服务过程变得稍显复杂，导致工期的时间比较长。除了这种解决方法之外，还有极少数的物业公司甚至在接收到投诉之后觉得实施起来非常困难，需要投入过多的人力和物力，因此直接采取消极怠工的方式。以上这两种情况都会不同程度引起业主的不满情绪。除此之外，现如今的物业管理和各个住址小区的实际投资建设是相互分开和脱节的，在进行整体管理和服务工作的运作时没有借助物业的生产、消费和流通，这就导致了物业配套的设施运行起来不是十分理想，在速度上物业的管理远滞后于实际的住房消费和使用。这其中最具代表性的例子就是小区的停车问题以及一些小区直到大部分业主入住之后还没有完成整体工程事先设计好的景观设施。
1.5物业公司的服务水平存在不同程度的差异
在我国物业管理行业还属于一个新兴的行业，正处于其发展的初级阶段，因此在人才的储备上存在严重不足的问题，而一些高校的专业设置上也很少会涉及到具体物业管理课程，这在一定程度上限制了我国从事该行业的专业人数。现如今这种人才短缺问题的具体表现为：（1）大多数从事该行业的人才通常属于单一的管理人才，只是针对某一方面有着特殊的才能，缺乏那种复合型、在许多方面都具备优秀能力的管理人才；（2）从事物业管理方面的人才大多是从原有的房地产管理人才转行过来的，这在一定程度上造成了他们专业知识的匮乏，经常会用处理房地产问题的那一套方法来处理工作中面对的各种问题，这在一定程度上并不能很好地解决产生的问题；（3）在管理人才中多数是初级的管理人才，这些人掌握的管理方法通常具有很强的局限性。（4）从事物业管理的基层工作者多数学历比较低，这在一定程度造成了行业从事者整体的综合素质偏低。（5）物业管理的运营市场还不是十分成熟，一些准入机制还没有得到有效的建立和实施，这在很大程度上导致了行业内不同企业在员工素质、资质等级以及设施的管理上均存在比较大的差距。同时，许多物业企业还不懂得应用一些国际上的先进管理手段，在管理理念上和西方的发达国家还存在很大程度上的差距。
2造成物业管理问题出现的主要原因
2.1不同地区经济发展情况的制约
我国受地理条件的制约在经济的发展上存在比较明显的地域性差异，这在一定程度上也决定了物业管理行业发展的差异，我国最早的物业管理行业就是开始于南方一些经济比较发达的城市，这些城市早期受率先执行改革开放政策的影响，在经济的发展上具有得天独厚的优势，因此在住房制度的改革上得到了快速的推进，而与之相关的物业管理行业也随之开始兴起。正是由于这些经济发达地区的物业管理行业起步较早，再加之经济条件较好，导致该地区的居民更容易接受这一全新行业的介入，相比之下，在中西部的一些经济落后地区，许多业主面对高昂的物业管理费用本身就有着很大的抵触情绪，这在很大程度上影响到了物业管理在这些地区的发展和水平的有效提升。
2.2企业自身建设水平的制约
企业自身建设水平的高低也是影响物业管理发展的一个重要影响因素，这主要集中在对物业管理人才的有效培养上。因为缺乏建设，导致了在该领域的专业建设缺乏有效的系统体系，在教育方面体现为专业师资力量的短缺，这使得培养的专业人才远远跟不上整体行业的发展进度。针对这种情况，国家于本世纪初开始在一些高职院校中增设物业管理的专业和课程，但是由于宣传力度不强，使得许多学生对于这门专业不是十分了解，对其发展的前景也是抱有迟疑的态度，因此，各所院校每年的实际招生情况都不是十分的乐观，这也是限制该领域人才培养的一个主要决定因素。
2.3国家专属行业立法的制约
关键词：房地产；开发策划；经营管理
前言
房地产是我国经济发展的重要支柱之一，对于国民经济的发展非常重要，同时也是政府财政的一项重要来源。房地产业的发展还带动与之相关的建筑业、运输业、电力煤气以及自来水的供应业务，还有社会服务业等等，不但改善了城镇居民的居住条件，还提供了大量的就业岗位，为社会经济发展做出了巨大的贡献。而房地产项目的开发需要经过严谨的策划工作，并且对其过程进行严格的管理工作，才能取得成功。本文就房地产项目的开发策划及经营管理进行了演技，希望能够对房地产业的发展起到一定的帮助作用。
1房地产项目的前期开发策划工作
对于房地产项目的前期策划工作要重视市场调研和客户群定位的问题，形成项目的可行性研究报告，这些是该项目完成之后，其楼盘是否能够得到客户的认可的前提。以前的开发商在进行楼盘建筑前没有进行市场调研，只是按照自己的想法，认为房子只要建的牢固，就一定会有客户，但是这种不考虑客户需求的想法只会导致在房子建成之后无人问津，而这种没有考虑客户需求的例子很多，例如南方某城市一个地产商在进行楼盘开发时没有考虑当地的气候条件，建成的楼盘南北不通透，导致楼盘无人问津，即使降价出售也只是售出一小部分，导致开发商的资金无法回笼，项目总成本不断增加，导致公司财务出现问题，严重影响公司的发展。因此，在房地产项目的前期策划阶段必须要进行充分的市场调查，找准客户群体，确定项目的正确方向，对于项目的成功就已经走出了一大步。房地产项目开发策划过程中的市场调查主要有对房型、房间面积和平面布局以及楼盘的档次等等进行调查。其中要考虑当地居民的住房习惯对楼盘的户型和面积进行设计，并且按照居民的传统居住习惯和当地的气候条件等对房间的朝向、通风和采光等进行设计。同时还要考虑当地居民的购买能力对房屋的建筑档次进行定位。最后还要对楼盘周围已经投入市场的楼盘的销售情况进行了解。策划人员通过这些市场调查的信息进行可行性研究报告的编写，其内容应该包含建筑的成本以及预计的销售价格，技术指标和相关税费等，要包含一切可能影响项目实行的因素，保证可行性报告的客观性，作为以后设计控制的依据。房地产项目的前期策划除了进行市场调研外还需要进行项目总体配套的策划，随着生活水平的不断提高，人们对于居住环境的要求越来越高，生活小区的配套设施也应该在前期策划阶段进行设计。其中配套设施主要包括绿化、道路、公建和学校等等。绿化可以使小区更具生活气息，道路配套应该保证交通顺畅，且要注意无障碍道路的设计。公建配套主要包括一些健身房和活动室等，而人们对子女教育的重视也使得学校成为小区销售的主要竞争力。特别是二胎政策的全面放开，学区房已成为购房者又一关注重点。
2房地产项目经营管理
房地产项目的经营管理主要包括建设阶段的管理、营销管理以及售后管理，下面将对这几个阶段的经营管理进行简要地分析。（1）施工建设阶段的管理，主要是对施工进度、质量和造价的管理，其中施工进度直接影响着项目的施工成本，因此应该不断地对施工进度与计划进度进行比较，对于施工延误的情况要及时进行原因查找，并进行解决。工程造价的管理主要通过制定合理的招标制度，并采取一次性加系数的包干办法，同时要做好隐蔽工程的现场签证管理。施工质量的管理主要有施工单位的自我检查，该检查贯穿整个施工过程，是质量控制的基础，同时要有专门的监理公司对工程质量进行监督管理，并且建设单位也要对工程质量进行核检，由施工单位、监理公司和建设单位三家共同对工程质量负责。（2）对房地产项目的市场营销管理，市场营销对于房地产项目的销售是非常重要的，而且市场营销要从开发商取得土地时就开始，要让客户了解到开发商取得了何种性质的土地，到楼盘建设期的时候，进行市场营销和宣传的重点要放在沙盘演示和样板房制作上，让客户能够直观的感受到住宅建成之后的样子。该阶段的营销活动成功与否对于楼盘的销售成绩至关重要，并且关系到资金能够及时回笼等。同时由于目前的房屋价格超过了人们的承受能力，大部分人都会选择按揭，因此在进行市场营销时要选择合适的付款方式，一般的付款方式为一次性付款，即付全款，银行按揭和发展商的分期收款。同时对于房屋的定价要根据市场行情和施工成本进行合理定价，并进行巧妙的调价。（3）对售后服务的管理，目前房地产项目的售后服务即是指物业服务，目前的物业服务可由开发商成立自己的物业管理公司进行管理，也可以聘请专门的物业管理公司进行管理。一般情况下大型的开发商都会成立自己的物业管理公司，而对于小型的开发商可以向社会公开招标，由业主选择物业管理公司。总之物业管理的收费要与其服务水平相符，物业管理的好坏对于小区的生活环境以及对于住户的意见处理都是非常重要的，而且好的物业管理可以为开发商树立良好的口碑，对于开发商后期的房地产项目销售可以起到非常好的促进作用。
3总结
房地产项目是我国国民经济发展的重要项目，其开发策划和经营管理对于项目的成功实施是非常重要的。本文分别对房地产项目的开发策划和经营管理进行了分析，其中开发策划阶段要注重市场调研和配套设施的设计，作出科学合理的可行性报告，作为施工的依据。而房地产的经营管理主要包括建设施工阶段的管理、市场营销管理以及售后服务管理等等，其中每一个阶段的管理对于房地产项目的顺利进行，对于开发商的经济效益都有非常重要的影响，希望通过本文的分析对于房地产项目的进行有所帮助。
参考文献
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