保障性住房物业管理现状分析及对策研究

摘要：近年来，国家加大保障性住房的建设力度，在全国各地陆续建设了大量的保障性住房社区，其中保障性住房的物业管理工作关系人民群众的居住环境及居住质量。文章对保障性住房物业管理的现状展开了分析，并提出一些对策研究，以为我国的保障性住房提供一些有意义的参考。

关键词：保障性住房；物业管理；服务

物业管理服务是市场经济高度发展时的产物。保障性住房社区建设完成后，普遍会存在物业管理上的难题。保障性住房物业管理相对落后，制度也不太完善，相关的政策措施还在配套当中，影响了部分保障性住房居民的生活环境。

我国保障性住房物业管理的特点

在我国的物业管理市场上，物业管理公司会根据不同的服务对象、物业的不同性质会有不同的服务方式及内容的差异。而保障性住房的物业管理更加偏向于社会效益，我国保障性住房物业管理的特点：①管理的人群较为特殊：保障性住房物业管理针对的群体是中低收入家庭，与商品房的物业管理相比，由于在公民道德素质及维护环境秩序的自觉性个体差异较大，会给保障性住房的物业管理及服务提供很多困难；②物业服务内容较为特殊：为了使保障性住房的住户可以享受到改革开发的成果，政府相关保障部门委托社会上专业的物业服务单位对保障性住房进行治安管理、卫生清洁、绿化养护、公共设备设施维修等服务，并要求保障性住房物业来提供更多的社会义务；③物业资金的特殊性：保障性住房的资金坚持财政资金预算为主、多渠道共同筹措的原则，但是具体是以哪种渠道来筹措资金用在物业服务费上面还需进一步完善相关的配套政策。

保障性住房目前存在的问题研究

物业管理费用价格不合理

从物业管理者的角度来说，保障性住房的物业管理费用一直低于商品房的费用，这就使本来是以密集劳动为主的物业管理单位很难维持物业公司的正常开销。为了缓解经营的压力，物业公司不得不通过降低服务标准和项目来节约成本及开支，从而使保障性住房的业主认为物业服务差，拒交物业费，引发恶性循环。

保障性住房的物业缺乏相关的法律法规体系规范

虽然截止到目前我国已经颁布了很多与物业管理及保障性住房相关的法律法规，但是针对保障性住房物业与业主详细的服务标准、权利义务及服务项目等规则，现在还没有颁布相应的法律法规及措施。针对保障性住房建设速度的加快，相关政策需要不断完善才能适应新形势、新变化。

物业提供的服务缺乏针对性

保障性住房小区不同于一般商品房住宅小区，物业经营者应根据不同的服务对象来满足业主的真实需求，而不是一味追求经济利益，盲目的去推出一些产出小、投入大的有偿服务。

物业没有充分利用劳动力资源

保障性住房是为中低收入群体提供的住房制度，而其中有一些人没有机会去就业。而物业管理恰好需要大量的劳动型人员行业，如果能为这些中低收入群体业主提供一部分就业环境，就会创造一个和谐的大环境。

影响保障性住房物业管理的因素分析

制度保障

保障性住房的物业涉及面广泛，如物业管理活动能顺利进行不仅需要行政部门来进行监督管理工作，也需要相关的行政部门来协助管理。对于保障性住房的物业管理工作来说，只有政府在管理上给予一定的倾斜，制定详细的法律法规，物业管理单位才能对保障性住房的管理工作顺利开展。

物业管理资质水平

物业管理单位的资质水平与其提供的服务质量紧密相联系，如果因为保障性住房缺乏经济利益就胡乱降低物业资质的标准，那么就会使保障性住房的物业管理水平处在较低的水准。

物业从业人员素质

保障性住房物业的从业人员的自身素质也与该物业管理的服务息息相关，一方面是保障性住房的居民有一定的特殊性，这就使物业的从业人员具有过硬的沟通能力和处理复杂情况的能力；另一方面，保障性住房的物业管理不是以经济效益为首要目的，这就要求物业的从业人员能够参与多种物业管理活动。

业主自身素质

保障性住房小区内的不少住户由于自身的专业知识所限制及经济水准不高，有时候会只关注小区物业费的高低、绿化与保洁等表面现象，而对那些楼体维护，特种设备、相关设施的维护与保养问题关注较少，这样就会导致小区在该方面缺乏相关的保养及维护，时间长了会使保障性住房小区老化加快，严重时甚至会威胁到人生安全。

对我国保障性住房物业管理的对策研究

对于中低收入者来说，不仅要居有其所，还要使住的环境好，才能使保障性住房的居民安居乐业。因此对我国保障性住房物业管理的對策研究，提出以下建议：首先，要有效发挥政府在保障性住房物业管理的保障作用；其次，可以利用投招标机制把保障性住房的物业带到有竞争性的市场上，使其不断改善自身管理来迎合市场，对内部资源配置进行优化使保障性住房物业像更专业的方向发展；最后，各地区应加强对自己辖区物业的管理，可以全面推行物业服务企业履约保证金制度。